Uus üüriseadus – mida see toob kaasa üürnikele?

Nagu sai esimeses osas mainitud, on Eestis üürileandja ja üürnike suhteid reguleerinud võlaõigusseaduse 15. peatükk, mis käsitleb kõike alates üürniku pereliikmete majutamisest kuni üüri tõstmise ja üüritud eseme tagastamiseni. 2002. aastal kehtima hakanud võlaõigusseaduse üüriosa pole viimase 18 aasta jooksul märkimisväärselt muutunud, kuid uus eelnõu teeb nüüd üürisuhetesse olulisi muudatusi.

Justiitsministeeriumi sõnutsi on uue seaduseelnõu peamiseks eesmärgiks pakkuda inimestele „elukoha üürimise näol mõistlikku alternatiivi kodu omamisele“. Ehkki varasem võlaõigusseaduse üürisuhete osa (edaspidi „uus üüriseadus“) oli mõnede arvates olnud üürniku poole kaldu, ei leidnud Justiitsministeeriumi analüüs kallutatust, kuid nõustus, et teatud küsimustes oleks võimalik seadust täpsustada ja lepingupoolte vabadust suurendada.

Ministeerium kinnitas, et „tuleb tagada üürniku kui suhte nõrgema poole kaitse ning vältida üürileandja äritegevusest tulenevate riskide ebamõistlikus ulatuses ülekandmist üürnikule“, kuid ei tahtnud jätta kõiki riske üürileandjate kanda. Samuti soovis ministeerium tagada üürileandjatele tõhusaid vahendeid kohuseid rikkunud üürnike vastu.

Mida see tähendab üürniku jaoks? Kui palju võivad üürilepingud muutuda ja kas edaspidi peab üürides arvestama hirmuäratavate karide ning ohtudega? Õnneks mitte. Tähtsamad muudatused võib kokku võtta järgnevalt.

Foto: Scott Graham/Unsplash.com

Kokkulepped

Vahest kõige mastaapsem muudatus on see, et uus üüriseadus annab osapooltele vabamad käed. Nüüd on võimalik mõlemapoolse kokkuleppe korral määrata juba üürilepingus trahvitavad tegevused, mis ühelt poolt ähvardab üürnikku teatava käitumise korral, ent samas määrab ka selgelt ära, mida üüripinnal võib ja ei või teha. Kui üürilepingus pole nähtud ette leppetrahvi korteris suitsetamise eest, ei saa üürileandja tagantjärele süüdistada üürnikku selles, et too on mööblile suitsuhaisu juurde tekitanud ja seeläbi vara kahjustanud. Kui leping keelab korteris suitsetamise ja määrab selle eest trahvi, peaks olema kõik selge.

Samuti võivad osapooled leppida kokku seadustes ettenähtust suuremas viivisemääras, mis on samas üürniku kaitseks ka maksimaalses ulatuses ära defineeritud. Kokku saab leppida ka üüripinna tagastamise täpses seisundis, terve hoone remondikulude kandmise osaluses jne. Niisiis on ainsaks ohuks see, et üürnik ei loe lepingut enne allkirjastamist läbi – kuid mõistlik üürnik nii ei teegi.

Foto: Kelly Sikkema/Unsplash.com

Üüritõus

Varasem seadusandlus lubas üüri suurendada vaid perioodiliselt ja sedagi juhul, kui lepingul oli vähemalt kolmeaastane tähtaeg, üür tõusis ainult üks kord aastas ja selle määr oli täpselt kirjas. Seda on nüüd veidike muudetud: eristatud on üüri tõstmist (st üürniku jaoks ootamatut tõusu) ja üüri suurendamist (st üürniku jaoks seadusandja hinnangul piisava ettearvestamisajaga tõstetud üüri).

Vähemalt kolmeaastase tähtajaga eluruumi üürilepingus võib leppida kokku, et üürileandja saab ühepoolselt üüri tõsta ja see summa pole seaduses ette kirjutatud. Seda on võimalik üürnikul vaidlustada, teatades uuest üürist kuuldes 30 päeva jooksul ja 30 päeva enne lepingu lõpetamist ette. Sellisel juhul säilib lepingu lõpuni vana üürimäär.

Perioodilise suurenemise korral säilivad vanad tingimused (st selle alapunkti esimene lause) ja täpsustatud on, et määr on kirjas kas konkreetse summana, protsendimäärana või indeksina. Kui üüritõus on üürniku jaoks lepingus „selgelt ettenähtav“, ei saa üüri suurenemist vaidlustada. See tähendab, et kui üürilepingus nähakse ette 5-protsendilist üüritõusu aastas ja üürnik kirjutab lepingule alla, ei saa ta hiljem selle vastu protestida.

Foto: Pixabay/Pexels.com

Remont

Seaduseelnõu autorid leidsid, et soosimaks üürileandja tahet ja võimalusi hoone kvaliteeti parandada, tuleks hajutada üürileandja riske osaliselt ka üürnikele. See tähendab, et üürnikud aitavad toetada remondifondi. Ent selleks, et hoones elamine ei muutuks üürnikule ebaõiglaselt koormavaks, ütleb uue üüriseaduse §292, et kui osapooled on leppinud kokku, et üürnik tasub terve hoone parendamise kulusid, ei ole parenduste ajal üürileandjal õigust muul põhjusel üüri tõsta (aga parendamiskulud võivad esineda nii üüritõusu kui poolte omavahelise erikokkuleppe näol). Samuti ei saa sedasama parendamist kasutada ettekäändena hilisemaks üüri tõstmiseks. Seadus tahab vältida näiteks sellist olukorda, kus üürnik maksab akende vahetamise eest ja pärast tööde lõppu tõstab üürileandja investeeringule viidates veel ka üüri.

Ja kuna hoone parendamisest on ennekõike huvitatud üürileandja kui selle täielik või osaline püsiomanik, mitte aga niivõrd üürnik kui ajutine elanik, kes ei pruugi kõigist parendustest kasu saada, peavad parenduskulud olema jaotatud üürnikule proportsionaalselt ja mõistlikul määral.

Kui üürnik siiski ei nõustu ka proportsionaalselt tõstetud üüriga, võib ta seaduses ettenähtud viisil lepingu üles öelda.

Mis puutub harilikku kulumisse, siis vaikimisi kehtib endiselt see, et see on elu loomulik osa. Samas annab uus seadus osapooltele võimaluse leppida kokku, et üürnik kõrvaldab lepingu lõppedes nii-öelda oma „kahjulikud jäljed“, mis on tekkinud ruumi kasutusest. Küll aga ei tähenda see, et üürnik peaks remonti vajanud eluruumi oma käega ära remontima – seda peetakse juba parendamiskohustuseks, mis käib eraldi kokkuleppe alla. Samuti ei ole üürnik süüdi selles, kui pesumasin lõpetab ühel päeval töö. Nagu ütleb ministeerium: asjade puhul tuleb nende kulumine ja amortisatsioon arvestada lihtsalt üüri sisse.

Foto: Kelly Sikkema/Unsplash.com

Lepingu üles ütlemine

Seadus soovib tagada, et isegi mõistlike kulutuste (näiteks hoone põhjaliku remondi) korral peaks säilima üürniku õigus leping üles öelda. Seda seepärast, et erinevalt perioodilisest suurenemisest, mida on algses lepingus näidatud ja millega üürnik seetõttu eeldatavasti arvestab, võib ka mõlemapoolselt kasulik remont seada üürniku olukorda, kus ta ei suuda lubada suuremat üüri. Seeläbi võib üürnik sattuda makseviivitusse, mis ei ole kummagi osapoole jaoks meeldiv olukord. Kuna üürileandja ei taha endale võlgnikku, on justiitsministeeriumi hinnangul eelistatud lahenduseks see, et osapooled lõpetavad lepingu, endine üürnik otsib uue elamispinna ja üürileandja uue üürniku, kellele tingimused sobivad. See on ennekõike oluline tähtajaliste lepingute puhul, kus oleks saanud lepingut lõpetada vaid kolmekuulise etteteatamisega. Uue seaduse järgi säiliks nüüd lepingu lõpuni vana üürimäär.

Mainime siinkohal ka seda, et üürileandja saab lepingut öelda üles väiksema viivituse järel. Varasemalt pidi üürnik jätma maksmata kolme kuu üüri või kõrvalkulud, nüüd piisab kahekuulisest hilinemisest (ükskõik milliste maksetega, sealhulgas kahe kuu üüri väärtuses tagatisraha maksmata jätmisega), et üürileandjal tekiks õigus leping erakorraliselt lõpetada.

Foto: Roman Synkevych/Unsplash.com

Tagatisraha puutumatus

Uue seaduse järgi on tagatisraha kaitstud selle eest, et üürileandja pankroti korral tagatis – tegelikult ju üürnikule kuuluv raha – võetakse üürileandja võlgade katteks ära. Nüüd ütleb §308 selgesõnaliselt, et ei tagatisraha ega sellelt kogutud intress ei kuulu üürileandja pankrotivara hulka. Märgime siinkohal, et sama paragrahvi uus lõik (5) sõnastab selgelt, et tagatis võib esineda rahasumma asemel ka käendusena, garantiina vms kujul.

Tagatisraha on puutumatu ka selles osas, et üürileandja ei saa sealt pärast lepingu lõpetamist võtta summasid väidetavate rikkumiste heastamiseks ehk leppetrahvideks. Kõik leppetrahvid on määratud ära lepingus ja tagantjärele ei tohi üürileandja võtta tagatise arvelt mingeid hüvitisi sõnastamata rikkumiste tõttu.

Tagatisraha summa peaks jääma püsivaks. See tähendab, et kui üürileandja on kasutanud seda oma nõude rahuldamiseks üürniku vastu, on tal õigus nõuda üürnikult tagatisraha taastamist algse summani. Põhjuseks on ministeeriumi hinnangul see, et kui on juba esinenud nõue, võib üürileanda „kaotada usalduse“ üürniku vastu teatud määral.

Kokkuvõtvalt

Nagu kõigi lepingute puhul ikka, tuleb enne allkirjastamist tekst põhjalikult läbi lugeda. Kuna uus seadus võimaldab osapooltel leppida kokku väljaspool seniseid raame ja muutmata punktides kehtestatud tavasid, võib kiirustav üürnik nõustuda päris koormavate ja ootamatute tingimustega. Ent selles pole süüdistada kedagi peale iseenda...

Saame soovitada kainet meelt, kannatlikkust ja kompromissivalmidust. Ideaalis peaks mõlemal osapoolel olema lepingut sõlmides silme ees ühine kasu. Ja mis puutub lepingu enda vormistamisse, siis selle saab teha ära Safely - mugavaim üüriäpp, mida üüriprotsessi haldamiseks kasutada!

Kasutatud allikad:

Eelnõude infosüsteem. Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted)

ERR. Uus seadus võimaldab hakata üürnikelt remonti nõudma

Päisefoto – Ketut Subiyanto/Pexels.com