Uus üüriseadus – mida see toob kaasa üürileandjatele?

Eestis on üürileandja ja üürnike suhteid reguleerinud võlaõigusseaduse 15. peatükk, mis käsitleb kõike alates üürniku pereliikmete majutamisest kuni üüri tõstmise ja üüritud eseme tagastamiseni. 2002. aastal kehtima hakanud võlaõigusseaduse üüriosa pole viimase 18 aasta jooksul märkimisväärselt muutunud, kuid uus eelnõu teeb nüüd üürisuhetesse olulisi muudatusi.

Esmalt vaatleme, mida see tähendab üürileandja jaoks, teises osas käsitleme üürnike õigusi ja kohustusi.

Uus võlaõigusseaduse üürisuhete osa (edaspidi „uus üüriseadus“) peaks Uus Maa juristi Karlis Kolgi hinnangul parandama üürileandja positsiooni . Nimelt on tema arust senine üüriseadus olnud tugevalt üürniku poole kaldu, ehkki osapooled on üürisuhtes sageli ühtviisi tavainimesed, niisiis võrdsed. Justiitsministeeriumi analüüs kallutatust ei leidnud , kuid nõustus, et teatud küsimustes oleks võimalik seadust täpsustada ja lepingupoolte vabadust suurendada. Näiteks leiab ministeerium sarnaselt Kolgile, et enamik üürileandjaid on erainvestorid, kes on vähem riskialtid ja võivad üüriruumi mingil hetkel ise vajada. Selleks, et lahendada senise praktika põhjal esinenud probleeme, pakub uus üüriseadus järgmisi võimalusi.

Foto: Mari Helin/Unsplash.com

Leppetrahv

Edaspidi on üürileandjal võimalus kutsuda tüli tekitavat üürnikku korrale rahalise noomituse ehk leppetrahviga. Kui üürnik suitsetab üürikorteris, mängib varahommikul kõvasti muusikat või korraldab rõdu peal lärmakaid pidusid, ei pea seda vaikides kannatama ei naabrid ega üürileandja.

Mõte on selles, et üürileandja ei pea enam mängima kohtuinstantsi ja tõestama veenvalt ära, et tekitati kahju – kuidas näiteks tõestada seda, et üürnik mängis liiga valjusti muusikat ja häiris pika aja jooksul naabreid? Kui aga lepingus on kirjas, et naabrite kaebuse peale võib üürileandja määrata leppetrahvi, kaob kohustus seda tõhusalt tõestada.

See tähendab siiski, et trahvides tuleb eelnevalt kokku leppida ja määrata konkreetsed summad. Niisiis peaks üürileping edaspidi sisaldama täpseid klausleid selle kohta, milline käitumine on sobimatu ja millises suuruses on leppetrahv. Samuti ei tohi summad ületada teatud piire. Ühekordne rikkumine võib tuua kaasa trahvi, mis ei saa olla suurem kui 10 protsenti ühe kuu üürist ja kõrvalkuludest ning ka hoone halduskuludest (korrashoid ja parendus), kui osapoolte kokkuleppel on viimased kulud üürniku kanda. Ühe kuu jooksul toimuvate mitmete rikkumiste trahvisumma ei saa ületada kokku 20 protsenti.

Oluline on märkida, et üürileandja ei tohi maksmata leppetrahvi võtta omavoliliselt üürniku tagatisraha arvelt. Maksmata trahvi osas tuleb pöörduda kohtusse. Justiitsministeerium selgitab, et see „välistab olukorra, kus üürileandja saaks tagatisraha üsna hõlpsalt kasutada ja põhjendada seda hiljem erinevate leppetrahvinõuetega, millest üürnik ei pruugi teadlik olla või millega ta ei pruugi nõus olla.“

Foto: Pixabay/Pexels.com

Lepingu ülesütlemise lihtsustamine

Üürituru üheks kardetuimaks probleemiks on puuküürnikud ehk need, kes keelduvad ka lepingu lõpetamise järel pinnalt lahkumast. Kuigi uus üüriseadus lihtsustab lepingu ülesütlemist, ei usu omanike keskliit ega eksperdid, et puuküürnike probleem kaob ära. Pigem muutub kergemaks lõpetada lepingut juhul, kui üürnik hilineb maksekohustustega üle kahe kuu. Kui võlgnik selle 14 päeva jooksul ära maksab, kaob ka põhjus lepingu lõpetamiseks. Samas viitab see, et tegemist pole puuküürnikuga, kuna võlg sai ju makstud. Kui inimene aga keeldub maksmast ja elab rahumeeli lepingu lõpetamise järel edasi, pole üürileandjal suurt muud teha kui kohtusse pöörduda. Nimelt ei tohi üürileandja valdava isiku loata üüripinnale siseneda ega omal jõul üürnikku välja visata. Niisiis ei lahenda see pühendunud puuküürnike probleemi.

Küll aga lihtsustab uus üüriseadus lepingu lõpetamist juhul, kui vahetub üürileandja. Täpsemalt öeldes saab omandaja öelda lepingu üles, kui vajab üüripinda „tungivalt ise“. Iseasi on muidugi see, kuidas tungivust tõlgendada...

Foto: Christian Dubovan/Unsplash.com

Viivisemäär

Kui üürnik hilineb maksetega, saab üürileandja nüüd määrata suuremat viivist. Selle ülempiiriks on 0,066% päevas, mis pole küll kuigi suur, ent siiski kolm korda kopsakam kui seadustes vaikimisi sätestatud määr. Justiitsministeerium ütleb selgituseks: „Tegemist on tasakaalustatud lahendusega, mis võimaldab ühest küljest üürileandjal eluruumi üürniku makseviivituse sanktsioneerimiseks leppida kokku kolm korda suuremas viivisemääras võrreldes sellega, mida seaduses sätestatud standardne lahendus ette näeb, kuid teisest küljest kaitseb eluruumi üürnikku kui lepingulise suhte nõrgemat poolt ebamõistlikult suure viivise eest.“ See tähendab, et näiteks 10 000 eurot võlgu jäänud üürniku viiviseks on ühes päevas 6,6 eurot ja terve aasta eest üle 2400 euro. Ehkki see ei pruugi kompenseerida üürileandja jaoks kõiki menetlemisega kaasnevaid kulusid, on see siiski arvestatav summa.

Foto: Jason Dent/Unsplash.com

Tagatisraha

Üürileandja saab nüüd nõuda, et üürnik maksaks lepingunõuete tagamiseks deposiiti kuni kolme kuu üüri või eelmise aasta keskmise brutopalga ulatuses, kumb iganes on suurem. Jurist Karlis Kolk ütleb, et turupraktika järgi ei kasuta üürileandjad maksimaalse deposiidi nõuet eriti, kuid tagatisraha on üks väheseid „üürileandja efektiivseid kaitsevõimalusi, mistõttu peaksid nad seda kasutama nii laialdaselt kui võimalik“ .

Uus üüriseadus soovib selgemalt sõnastada ka seda, et kui üürileandja on sunnitud tagatisraha üürniku kohustuste täitmiseks kasutama, viitab see juba usaldusprobleemidele ja seetõttu on üürileandjal riskide hajutamiseks õigus nõuda tagatisraha summa taastamist eelnevale tasemele. Tasub siiski märkida, et nii esialgse deposiidi maksmisel kui selle taastamisel kehtib üürniku õigus tasuda summat mitmes osas kuni kolme kuu jooksul.

Foto: Monica Silvestre/Pexels.com

Remondifond ja selle vaidlustamine ning üüripinna seisund

Varasema üüriseaduse järgi sai üürnik remondifondinõuet vaidlustada. Nüüd ei saa üürnik seda enam teha, kui nõue on korrektselt üürilepingusse sisestatud ja mõlemapoolselt vastu võetud. Lisaks saab uue seaduse järgi leppida üürnikuga kokku, et üüripind tagastatakse seisundis, kus on kõrvaldatud ka loomuliku kulumise tagajärjed või siis hüvitab üürnik vastavad kulutused, mida üürileandja peab selleks tegema.

Samuti ei meeldinud ekspertidele senise regulatsiooni juures see, et remondikulusid peeti vaikimisi üüri hulka kuuluvaks, seepärast on remondikulud nüüd paragrahvi 334 all ilusti välja toodud. See tähendab, et üür kui õigus pinnal viibida on selgelt lahutatud üüripinna remontimisest tehtavatest kuludest. Oluline on märkida, et ministeerium tahab vältida olukorda, „kus üürniku kanda jääksid ebaproportsionaalselt suured ja koormavad kulud“ ehk isik ei peaks maksma lühikese aja jooksul kinni kogu fassaadiremonti, kui ta elab seal vaid kaks kuud. See ei tähenda, et vastavad kulud peaks olema igal kuul täpselt ühesugused, vaid et nad ei suureneks hüppeliselt.

Foto: Bongkarn Thanyakij/Pexels.com

Üüri tõstmine

Varasemalt lubati üüri suurendada vaid perioodiliselt. Nüüd eristab seadus üüri tõstmist ja suurendamist. Esimene tähendab seaduses kindlaks määramata muutust, teine aga üüri muutmist konkreetse summa, protsendimäära või indeksi võrra. Osapooltel on nüüd õigus leppida kokku üüri tõstmise alustes ja seadus ei piira üürileandja ühepoolset tõstmist vaid astmelise või indekseeritud üüriga. See eristab kokkuleppeid, kus üüritõus allub vaidlustamise regulatsioonile, ja neid, kus üürnikul pole õigust seda vaidlustada. Tasub tähele panna, et üürileandja saab tõsta üüri ainult kord aastas.

Kokkuvõtvalt

Ehkki mõnede ekspertide arvates on uus üüriseadus pelgalt kosmeetiline ega lahenda Eesti üüriturgu häirivaid probleeme, on üürileandjate jaoks tekkinud mõningaid uusi tööriistu. Samuti on vabamad käed sõlmimaks lepinguid mõistlike ja arusaajate üürnikega, hajutades nii üürileandjate kulusid ja riske, kuid muutes ka üürniku elukeskkonda paremaks. Ja eks seegi on omamoodi võit. Ja kui pole huvi ise üksipulgi üürilepingu kallal nokitseda, on lihtne kasutada üüriäpp Safely funktsioone, mille hulgas üürileping on vaid üks featuur!

Kasutatud allikad:

Eelnõude infosüsteem. Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted)

ERR. Huko Aaspõllu: puuküürnike probleem ei ole lahendatav

ERR. Omanike keskliit: üüriseadus puuküürnike probleemi ei lahenda

ERR. Uus seadus võimaldab hakata üürnikelt remonti nõudma

Kodugeenius. Jurist selgitab: mis uue üüriseadusega täpsemalt juhtuma hakkab?

Kodustiil. Puust ja punaseks: mida toob kaasa uus üüriregulatsioon

Päisefoto – Tierra Mallorca/Unsplash.com